Wspólnota Garażowa: Przepisy i Zarządzanie Garażem We Wspólnocie Mieszkaniowej 2025

Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi bywa skomplikowane, a gdy w grę wchodzą garaże, sytuacja często gmatwa się jeszcze bardziej. Na styku indywidualnej własności i zbiorowych ustaleń pojawia się kluczowe zagadnienie: Wspólnota garażowa przepisy. W praktyce najwięcej niejasności rodzi kwestia, czy miejsce parkingowe jest integralną częścią głównej wspólnoty, czy też stanowi odrębny byt prawny.

Zarządzanie Garażem jako Częścią Nieruchomości Wspólnej

Gdy hala garażowa lub pojedyncze miejsca postojowe nie stanowią wyodrębnionych lokali z własną księgą wieczystą, stają się integralną częścią nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji, zarządzanie tym obszarem odbywa się na mocy przepisów Ustawy o Własności Lokali. Za te obszary odpowiada główny zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd, działając w imieniu wszystkich właścicieli lokali (udział w garażu jest wtedy proporcjonalny do udziału w całej nieruchomości wspólnej), podejmuje decyzje dotyczące utrzymania, remontów czy zasad korzystania z tej przestrzeni. Decyzje te zapadają w formie uchwał wspólnoty, podejmowanych większością głosów liczonych według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Takie zarządzanie obejmuje typowe czynności eksploatacyjne.

Typowe koszty związane z garażem stanowiącym część nieruchomości wspólnej to między innymi opłaty za oświetlenie, prąd do zasilania bramy wjazdowej, sprzątanie, a także konserwacja urządzeń takich jak systemy wentylacji czy monitoring. Środki na ten cel pochodzą ze składek wnoszonych przez wszystkich członków wspólnoty na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Remonty, na przykład nawierzchni czy bramy, finansowane są zazwyczaj z funduszu remontowego wspólnoty.

W zarządach wspólnoty pojawiają się czasami dylematy, czy wprowadzać specyficzne regulaminy dotyczące garażu. Przykładowo, ustalenie zasad parkowania (np. zakaz parkowania pojazdów LPG bez wymaganych atestów lub specyficznej wentylacji) czy przechowywania przedmiotów poza wyznaczonym miejscem postojowym leży w gestii zarządu, pod warunkiem, że regulaminy te zostaną uchwalone przez wspólnotę i są zgodne z przepisami prawa (np. PPOŻ). Standardowe miejsce postojowe w hali może mieć wymiary około 2.3 metra szerokości na 5 metrów długości.

Finansowanie zarządzania taką przestrzenią jest prostsze z perspektywy księgowości głównej wspólnoty, ponieważ koszty są po prostu elementem ogólnych kosztów nieruchomości wspólnej. Właściciele ponoszą je proporcjonalnie do swoich udziałów, podobnie jak w przypadku klatki schodowej czy dachu. Miesięczne opłaty eksploatacyjne za miejsce postojowe będące częścią NW mogą wahać się od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych, w zależności od standardu nieruchomości i ponoszonych kosztów, finansowanych z ogólnego budżetu wspólnoty.

Napięcia mogą pojawić się, gdy właściciele mieszkań, którzy nie posiadają miejsca w garażu, czują się obciążeni jego kosztami utrzymania. Argumentują, że płacą za coś, z czego nie korzystają. Prawda jest jednak taka, że ich udział w nieruchomości wspólnej (którego garaż jest częścią) zobowiązuje ich do partycypacji w kosztach jego utrzymania, niezależnie od faktycznego korzystania. To ustawy o własności lokali regulują tę kwestię.

Z drugiej strony, właściciele miejsc postojowych, nawet jeśli są częścią NW, mogą chcieć mieć większy wpływ na decyzje dotyczące *tylko* garażu. Może to prowadzić do oczekiwań powołania specyficznej podkomisji czy sekcji w ramach zarządu zajmującej się wyłącznie garażem. Jednak formalnie decyzje musi podejmować cały zarząd, a uchwały cała wspólnota.

W zarządach wspólnoty mieszkaniowej leży odpowiedzialność za bieżącą konserwację bramy wjazdowej. Zaniedbanie może prowadzić do jej awarii. Koszt kompleksowego serwisu bramy wjazdowej może wynosić kilkaset do kilku tysięcy złotych rocznie, w zależności od jej typu (np. segmentowa, rolowana) i intensywności użytkowania.

Monitorowanie bezpieczeństwa w częściach garażowych stanowiących NW również należy do zarządu. System monitoringu czy podstawowe zabezpieczenia przeciwpożarowe (jak czujniki dymu) są elementem wyposażenia nieruchomości wspólnej. Koszt instalacji i utrzymania systemu monitoringu z kilkoma kamerami może wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, plus miesięczne opłaty za serwis czy dostęp do nagrań.

Nieco inna sytuacja prawna dotyczy sytuacji, gdy miejsce postojowe w garażu będącym częścią nieruchomości wspólnej jest "przypisane" do konkretnego lokalu mieszkalnego w akcie notarialnym, ale *bez wyodrębnienia* go jako osobnego lokalu. Wówczas jest to często tzw. prawo do wyłącznego korzystania (quoad usum), które jest formą umowy między współwłaścicielami (całą wspólnotą). Zarząd wciąż zarządza całością, ale koszty i odpowiedzialność za to konkretne miejsce mogą być rozłożone inaczej na mocy tej umowy, choć udział w ogólnych kosztach utrzymania całej hali pozostaje związany z udziałem w NW.

Przykładowo, umowa quoad usum może stanowić, że właściciel korzystający z danego miejsca ponosi koszty jego malowania czy drobnych napraw, ale już wymiana oświetlenia ogólnego czy naprawa bramy wjazdowej leży po stronie całej wspólnoty, bo są to elementy wspólne dla całej hali. Takie umowy powinny być precyzyjnie sformułowane, by unikać nieporozumień, co często niestety się nie dzieje. Zarządzanie tak skomplikowanym prawnie tworem wymaga od zarządu dużej wiedzy i precyzji.

Garaż jako Odrębny Lokal: Zarządzanie na Zasadach Współwłasności według Kodeksu Cywilnego

Sprawa wygląda diametralnie inaczej, gdy hala garażowa, czy nawet pojedyncze miejsce postojowe w jej obrębie, posiada status odrębnego lokalu niemieszkalnego. Taki lokal ma własną księgę wieczystą i jest prawnie oddzielony od lokali mieszkalnych i reszty nieruchomości wspólnej. Tutaj wkraczają przepisy zupełnie innego aktu prawnego.

Zarządzanie takim garażem odbywa się nie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o Ustawę o Własności Lokali, ale przez jego współwłaścicieli garażu na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego i Kodeksu Postępowania Cywilnego. Jest to zarządzanie na zasadach współwłasności, a nie zarządzanie nieruchomością wspólną w rozumieniu Ustawy o Własności Lokali.

Co to oznacza w praktyce? Główny zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie ma absolutnie żadnych kompetencji do podejmowania decyzji w sprawie tego garażu. Nie może zlecać napraw w jego wnętrzu, zbierać na nie pieniędzy ani narzucać regulaminów dotyczących *wyłącznie* korzystania z tej odrębnej przestrzeni. To tak, jakby próbował podejmować decyzje w sprawie jakiegokolwiek innego, prywatnego lokalu – mieszkalnego czy użytkowego, który posiada własną księgę wieczystą. Zarząd głównej wspólnoty nie ma podpisanej umowy o zarządzanie tym odrębnym lokalem ani nie został do tego powołany przez jego współwłaścicieli.

Decyzje i czynności dotyczące garażu jako odrębnego lokalu podejmują tylko i wyłącznie współwłaściciele tego konkretnego garażu. Podejmowane są one w oparciu o udziały w nieruchomości garażowej, które każdy współwłaściciel ma proporcjonalnie do wielkości swojego miejsca lub części w tym lokalu garażowym. To są udziały w *nieruchomości garażowej*, nie w *nieruchomości wspólnej całej wspólnoty*.

Dla czynności leżących w zakresie tzw. zwykłego zarządu, wystarczy zgoda większości udziałów. Przykłady zwykłego zarządu to bieżąca konserwacja, drobne naprawy (np. wymiana żarówki, naprawa drobnej usterki bramy), utrzymanie czystości. Decyzje te podejmowane są analogicznie jak w każdej innej współwłasności, gdzie zarządzają sami właściciele, głosując swoimi udziałami. Jeśli większość nie zgadza się na czynność zwykłego zarządu, współwłaściciel posiadający co najmniej połowę udziałów może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. poważny remont, zmiana przeznaczenia części lokalu garażowego, sprzedaż) wymagają zgody *wszystkich* współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody brak, współwłaściciele posiadający udziały stanowiące co najmniej połowę, mogą żądać upoważnienia sądu do dokonania czynności.

Koszty utrzymania odrębnego lokalu garażowego, w tym opłaty za prąd zużyty w garażu, sprzątanie, konserwację bramy garażowej czy fundusz remontowy na przyszłe, większe prace, są wyłączną domeną współwłaścicieli garażu. To oni zbierają te pieniądze (często ustanawiając swojego pełnomocnika lub powierzając to jednemu ze współwłaścicieli) i nimi dysponują, niezależnie od głównego budżetu wspólnoty mieszkaniowej.

To trochę jak "wspólnota w ramach wspólnoty", ale działająca na zupełnie innych zasadach prawnych. Współwłaściciele garażu mogą nawet podjąć uchwałę (swoją, garażową), aby powierzyć zarządzanie *swoim* lokalem specjaliście – zarządcy lub innemu podmiotowi – na mocy umowy cywilnoprawnej, *nie* na mocy Ustawy o Własności Lokali. Taki zarządca będzie reprezentował tylko *współwłaścicieli garażu*, a nie całą wspólnotę mieszkaniową.

Częstym problemem jest brak świadomości prawnej zarówno po stronie współwłaścicieli garażu, jak i zarządu głównej wspólnoty. W efekcie zarząd wspólnoty głównej nadal próbuje zarządzać garażem, wysyła pisma, żąda wpłat, mimo że prawnie nie ma do tego podstaw. Miałem do czynienia z przypadkiem, gdzie zarząd wspólnoty mieszkaniowej organizował zebrania *dotyczące wyłącznie* garażu, choć powinien to robić z mocy KC wyłącznie upoważniony przez współwłaścicieli garażu, a nie przez wszystkich członków głównej wspólnoty.

Współwłaściciele garażu powinni mieć świadomość swoich praw i obowiązków wynikających z Kodeksu Cywilnego. To do nich należy inicjatywa w kwestiach zarządzania, ustalania wysokości składek na utrzymanie *swojego* lokalu i decydowania o jego przyszłości. Brak aktywności współwłaścicieli może prowadzić do degradacji lokalu garażowego, ponieważ główna wspólnota nie ma obowiązku o niego dbać w zakresie innym niż utrzymanie elementów nieruchomości wspólnej przylegających do garażu, np. instalacji biegnących przez ścianę, jeśli jest to ściana nośna stanowiąca NW.

Koszty, Opłaty i Rozstrzyganie Sporów Dotyczących Garażu We Wspólnocie

Kwestie finansowe i potencjalne spory są newralgicznym punktem w relacjach dotyczących garażu w ramach większej nieruchomości, zwłaszcza gdy garaż stanowi odrębny lokal. Nierzadko spotyka się tu działania dalekie od litery prawa, wynikające z braku zrozumienia przepisów lub próby zastosowania rozwiązań typowych dla nieruchomości wspólnej do zupełnie innej struktury własnościowej.

Przytoczmy przykład z życia wzięty, odzwierciedlający typowy scenariusz konfliktu. Po zmianie zarządu głównej wspólnoty mieszkaniowej, były członek zarządu, będący jednocześnie właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej stanowiącej odrębny lokal (z własną księgą wieczystą), został oskarżony o zniszczenie radioodbiornika do bram garażowych. Firma konserwująca wystawiła fakturę za naprawę, co ciekawe, na rzecz... głównej wspólnoty. To już pierwszy sygnał błędu proceduralnego – koszt usługi dotyczącej odrębnego lokalu powinien być skierowany do jego współwłaścicieli.

Wspólnota główna poszła o krok dalej: do tej faktury wystawiła notę obciążeniową i zaksięgowała ją na koncie lokalowym właściciela miejsca garażowego w swoim systemie księgowym. Właściciel oczywiście nie zgodził się z takim rozwiązaniem, słusznie argumentując brak podstawy prawnej do obciążenia go w ten sposób przez podmiot, który nie zarządza jego odrębnym lokalem. Tutaj pojawia się kluczowe pytanie, na które odpowiedź jest jednoznaczna: czy wspólnota może zaksięgować taką notę jako zaległość czynszową i naliczać odsetki? Absolutnie nie.

„Czynsz" we wspólnocie mieszkaniowej to pojęcie odnoszące się zazwyczaj do opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, regulowanych Ustawą o Własności Lokali. Dług wynikający z rzekomego uszkodzenia mienia *odrębnego lokalu* (nawet jeśli dotyczy elementu wspólnego dla *tego* odrębnego lokalu, jak brama), nie jest długiem wobec głównej wspólnoty z tytułu utrzymania jej nieruchomości wspólnej. Zaksięgowanie tego jako zaległość czynszową jest błędem księgowym i prawnym, a naliczanie odsetek od takiej "zaległości" pozbawione jest podstaw.

Apogeum tego konkretnego sporu był fakt, że w związku z nieuregulowaniem tej rzekomej należności, wspólnota główna skierowała zawiadomienie na policję i do prokuratury, co w konsekwencji doprowadziło do aktu oskarżenia do sądu przeciwko właścicielowi. To pokazuje skalę kuriozalności sytuacji – próba rozwiązania sporu cywilnoprawnego dotyczącego odpowiedzialności za szkodę w ramach współwłasności garażowej (a więc podlegającego KC), poprzez zaangażowanie organów ścigania w sprawę, która wydaje się nie mieć znamion przestępstwa i nie dotyczy bezpośrednio mienia głównej wspólnoty. Sprawa pozostaje w toku sądowym.

Ten przypadek ilustruje też inną ważną kwestię: sposób naliczania opłat. Analizując sytuację, wyszło na jaw, że od powstania wspólnoty właściciele garaży płacili stałe opłaty miesięcznie na naprawy. W pewnym roku nowy zarząd głównej wspólnoty poddał pod głosowanie (uchwałę głównej wspólnoty!) zmianę sposobu rozliczeń dla właścicieli garaży (którzy są współwłaścicielami odrębnego lokalu!). Uchwała ta zobowiązała ich do wnoszenia opłat z tytułu eksploatacji garaży i opłat na fundusz remontowy proporcjonalnie do wielkości powierzchni garażu, a nie ryczałtem. Co więcej, te składki za garaż księgowane były jak ogólny fundusz remontowy całej wspólnoty.

Ponownie, jeśli garaż jest odrębnym lokalem, uchwała podjęta przez *główną* wspólnotę dotyczącą sposobu naliczania opłat *za ten garaż* jest bezprawna i niewiążąca dla współwłaścicieli garażu. Współwłaściciele odrębnego lokalu garażowego sami, we własnym gronie i w oparciu o przepisy KC (o współwłasności), powinni podjąć decyzję o sposobie i wysokości wnoszenia składek na utrzymanie *swojego* lokalu. To ich budżet, ich decyzja, ich konto. Księgowanie tych pieniędzy do ogólnego funduszu remontowego wspólnoty głównej to kolejny, kardynalny błąd, bo pieniądze zebrane na potrzeby odrębnego lokalu powinny być wykorzystane *tylko* na ten cel i zarządza nimi wyłącznie upoważniony przez *współwłaścicieli garażu* podmiot.

Rozstrzyganie sporów dotyczących garażu będącego odrębnym lokalem odbywa się primarly w oparciu o Kodeks Cywilny. Spory między samymi współwłaścicielami garażu (np. o partycypację w kosztach, sposób korzystania, czy podział zysków/strat jeśli lokal przynosi takie) są sprawami cywilnymi między współwłaścicielami. Jeśli nie mogą dojść do porozumienia większością głosów co do czynności zwykłego zarządu lub uzyskać zgody wszystkich na czynność przekraczającą ten zakres, droga sądowa przewidziana w KC jest otwarta (art. 199, 201-205 KC). Wspólnota główna nie jest stroną w tych sporach i nie ma legitymacji procesowej do reprezentowania współwłaścicieli garażu w sprawach dotyczących *ich* odrębnego lokalu.

Podsumowując kwestie kosztów i sporów: podstawa to ustalenie statusu prawnego garażu. Jeśli to odrębny lokal, zarządzanie kosztami i rozstrzyganie sporów leży wyłącznie w gestii jego współwłaścicieli, a głównej wspólnocie "nic do tego", poza relacjami dotyczącymi ewentualnych wspólnych instalacji czy elementów konstrukcyjnych faktycznie będących częścią głównej nieruchomości wspólnej (np. fragment ściany nośnej). Jak widać, niekompetencja zarządów głównych wspólnot w tym zakresie prowadzi do absurdalnych i kosztownych batalii prawnych.

Niejednokrotnie właściciele miejsc w garażu jako odrębnym lokalu byli zaskoczeni opłatami naliczanymi przez główną wspólnotę, nie rozumiejąc dlaczego płacą na remont dachu czy klatki schodowej w częściach, które według ich mniemania "nie dotyczą garażu". Prawo jest tu jednak jasne: płacą na rzecz głównej wspólnoty tylko za swój udział w nieruchomości wspólnej głównego budynku, tak jak każdy inny właściciel lokalu. Ale *swoje własne*, specyficzne koszty utrzymania odrębnego lokalu garażowego ponoszą niezależnie i na podstawie *własnych* decyzji i ustaleń ze współwłaścicielami tego garażu.

W przypadku konfliktu dotyczącego na przykład wspomnianego uszkodzenia, właściwą procedurą byłoby, gdyby pozostali współwłaściciele garażu (działający wspólnie lub przez upoważnionego reprezentanta) wystąpili z roszczeniem odszkodowawczym do osoby, która rzekomo spowodowała szkodę. Faktura za naprawę powinna być pierwotnie wystawiona na współwłaścicieli garażu (jako grupę lub ich pełnomocnika), a ewentualne postępowanie sądowe miałoby charakter cywilny, wszczęte przez *nich*, a nie przez główną wspólnotę.

Wprowadzenie systemu opłat proporcjonalnych do powierzchni jest zazwyczaj bardziej sprawiedliwe niż ryczałt, ale kluczowe jest, kto taką decyzję podejmuje i do jakiego budżetu trafiają pieniądze. Jeśli garaż jest odrębnym lokalem, taką zmianę sposobu partycypacji w kosztach *jego* utrzymania mogą wprowadzić wyłącznie współwłaściciele garażu, podejmując stosowną uchwałę na mocy KC. To są prawa wspólnoty garażowej, tej wewnętrznej, o której tak rzadko się pamięta.

Cała sytuacja związana z notami obciążeniowymi i wszczynaniem postępowania sądowego przez główną wspólnotę w stosunku do właściciela odrębnego lokalu garażowego za koszty dotyczące tego lokalu jest modelowym przykładem błędnych działań zarządu wynikających z nieznajomości przepisów Kodeksu Cywilnego o współwłasności i błędnego utożsamiania odrębnego lokalu garażowego z częścią nieruchomości wspólnej.

Typowy budżet remontowy dla hali garażowej będącej odrębnym lokalem (pow. np. 300-500 m kw, ok. 20-30 miejsc) może rocznie wymagać zebrania kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od stanu technicznego i planowanych prac (np. malowanie, konserwacja instalacji, fundusz na wymianę bramy, która może kosztować od 10 do 30 tys. zł w zależności od typu). Te kwoty powinny być zbierane od współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w lokalu garażowym, a nie do udziałów w całej nieruchomości wspólnej. Jasne zasady w tym zakresie to podstawa dobrego sąsiedztwa i uniknięcia problemów z prawem.